Qu’est-ce que l’amnistie dans le secteur de la construction ?

Qu’est-ce que l’amnistie de la construction ? Les dimensions juridiques et sociales de la plus grande amnistie de la construction en Turquie

Introduction : Les raisons de l'émergence de l'amnistie en matière de zonage

En Turquie, les problèmes d'urbanisme persistants, les constructions illégales et les bâtiments sans permis constituent l'un des principaux fléaux de l'urbanisation. L'« amnistie en matière d'urbanisme », entrée en vigueur en 2018, a apporté une solution temporaire à ce problème, affectant directement des millions de citoyens.

L’objectif principal de l’amnistie en matière de zonage était de recenser les constructions non conformes et de résoudre les litiges relatifs au zonage entre l’État et les citoyens. Cependant, sa mise en œuvre, tant sur le plan juridique que social, a suscité une vive controverse : « S’agissait-il d’une amnistie ou d’un accord de paix ? »

Pour comprendre la réponse à cette question, il faut d'abord examiner la place de ce concept au sein du système juridique.

Cadre juridique : Loi de zonage n° 3194 et certificat d'enregistrement de la construction

L'amnistie en matière de zonage a été introduite dans le système juridique par l'article 16 des clauses provisoires de la loi de zonage n° 3194. Ce règlement stipule que les constructions illégales construites avant une certaine date peuvent acquérir un statut légal en obtenant un « certificat d'enregistrement de construction » si elles remplissent certaines conditions.

Qu'est-ce qu'un certificat d'enregistrement de bâtiment ?

Un certificat d'enregistrement de bâtiment est un document qui atteste de l'état actuel d'un bâtiment, tel que reconnu par l'État. Toutefois, ce document :
• ne corrige pas les infractions au plan de zonage,
• ne constitue pas une autorisation de construire de nouveaux bâtiments,
• ne crée aucun droit de propriété.

Ce document confirme simplement que la situation actuelle a été « acceptée par l'administration ».

En résumé, le certificat d'enregistrement de bâtiment est un document administratif attestant la conformité de l'ouvrage, et non un certificat de propriété.

Ouvrages inclus dans le champ d'application de l'amnistie en matière de construction

Les constructions admissibles à l'amnistie de zonage sont celles qui ont été bâties avant le 31 décembre 2017 et qui sont soit sans permis, soit en infraction avec la réglementation de zonage.
Exemples de constructions concernées :
• Surélévations illégales,
• Balcons ou saillies non conformes aux plans de zonage,
• Petits lotissements construits sur des terres agricoles,
• Dépendances ou bâtiments annexes sans permis.

Il existe toutefois d'importantes exceptions à prendre en compte.

Structures exclues
: • Constructions illégales situées le long du littoral du Bosphore,
• Constructions dans des zones de sites historiques,
• Constructions construites sur des propriétés appartenant à des tiers,
• Constructions construites sur des terrains publics qui portent atteinte à l'intérêt public.

Ces exceptions montrent que l'État n'a pas complètement abandonné sa réglementation en matière d'urbanisme ; il envisageait une certaine « paix » dans des limites spécifiques.

Implications juridiques : La relation entre la propriété, la copropriété et la transformation urbaine

L'un des aspects les plus remarquables de l'amnistie de zonage est qu'elle permet la transition vers la propriété en copropriété.

Si le propriétaire obtient un certificat d'enregistrement de bâtiment et remplit les conditions nécessaires, il peut :
1. Établir une servitude de plancher,
2. Convertir en copropriété.

Ce processus a été perçu comme une réussite majeure, notamment pour les citoyens vivant dans des immeubles sans titre de propriété.

Toutefois, l'obtention d'un certificat d'enregistrement de bâtiment a une incidence directe sur les droits de propriété lors des futurs projets de transformation urbaine. En effet, selon la loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe, même les bâtiments disposant d'un certificat d'enregistrement peuvent être classés comme zones à risque et démolis dans le cadre de ces projets.

Dans ce cas précis, le document n'empêche pas la démolition ; il confère seulement des droits de propriété pendant le processus de démolition.

La différence entre transformation urbaine et amnistie de zonage

Les concepts de transformation urbaine et d'amnistie en matière de zonage sont souvent confondus. Pourtant, l'objectif, la méthode et les résultats de ces deux réglementations sont bien différents.

Critères d'amnistie pour la transformation urbaine
: Légalisation des constructions illégales existantes, rénovation des bâtiments à risque et modernisation des villes.
Base juridique : Loi n° 3194 relative au zonage (article 16 temporaire), Loi n° 6306.
Type de document : Certificat d'enregistrement de bâtiment. Identification des bâtiments à risque et projet de transformation.
Résultat : Garantit une sécurité juridique temporaire. Permet une construction planifiée et pérenne.
Statut de démolition : Le document n'empêche pas la démolition. Une procédure de démolition et de reconstruction est obligatoire.

En résumé :
l’amnistie en matière de zonage est une suspension temporaire,
tandis que la transformation urbaine est un processus de renouvellement permanent.

Foire aux questions dans l'application

1. Un certificat d'enregistrement de bâtiment confère-t-il des droits de propriété ?

Non. Ce document sert uniquement à enregistrer légalement la propriété ; les droits de propriété sont acquis par le biais d’un titre de propriété.

2. Si un bâtiment pour lequel un certificat d'enregistrement de bâtiment a été obtenu est démoli, le certificat restera-t-il valable ?

Non. Ce document devient caduc en cas de démolition. Un nouveau permis sera nécessaire pour toute nouvelle construction.

3. Un certificat d'enregistrement de bâtiment est-il suffisant pour établir la propriété d'un condominium ?

Ce document constitue la première étape ; toutefois, il nécessite une demande conjointe des propriétaires, le respect du plan de zonage et la complétion de tous les documents techniques.

4. Le fait qu'une action en justice soit intentée constitue-t-il un obstacle pour bénéficier de l'amnistie en matière de zonage ?

En règle générale, non. Cependant, si le tribunal a prononcé un ordre de démolition définitif, il est impossible de délivrer ce document.

Problèmes et critiques dans la pratique

Bien que le programme d'amnistie en matière de zonage ait soulagé des millions de citoyens, il a été critiqué par de nombreux avocats et urbanistes.

Principales critiques :
• Risque d'encourager la construction illégale,
• Légalisation de bâtiments à risque de catastrophe,
• Perturbation de l'esthétique urbaine et de l'intégrité de la planification,
• Affaiblissement du pouvoir de contrôle des municipalités.

À cet égard, il est clair que l'amnistie en matière de zonage est une solution administrative temporaire plutôt que permanente.

Perspectives d'avenir : l'amnistie en matière de zonage sera-t-elle remise à l'ordre du jour ?

Dans un pays exposé aux risques sismiques, il est probable que des réglementations similaires à une amnistie pour les constructions illégales soient à nouveau évoquées. Cependant, les experts soulignent qu'au lieu d'une nouvelle « amnistie pour la construction », il conviendrait de développer des politiques de transformation urbaine planifiées.

De cette manière, les griefs des citoyens sont pris en compte et les villes deviennent plus sûres et plus agréables à l'œil.

Conclusion : Paix ou solution temporaire ?

Bien que l'amnistie en matière de zonage ait instauré une « paix » entre l'État et les citoyens concernant les questions de zonage, elle ne constitue pas une solution durable en termes d'urbanisme et de sécurité des bâtiments.

La véritable « paix » n’est possible que par le biais d’une urbanisation planifiée, d’une surveillance rigoureuse et de processus de transformation transparents.